“旅巢”：酒店的资本价值 
 
    澳大利亚赢盛爱迪智库 
 
    在目前中国酒店投资正处于一个井喷期，并且出现了普遍的供大于求的情况。在这样的背景下，酒店作为一种投资行为的出路究竟在哪里？利润支撑点在哪里？ 

    要回答这些问题，必须先正本清源：酒店作为一种投资行为的真正价值在哪里？是硬件？是服务？是管理？都正确，但还没有触及根本。酒店的核心价值，是人---不是内部的“人才”，而是外部的“人脉”：客户积累。客户基础（Customer Base）以及其背后的市场才是酒店价值的核心所在。 

    澳大利亚赢盛爱迪智库作为资本项目中介者、管理者及信贷顾问，在长三角地区花费三年时间，参与多个商业地产开发和酒店实际管理，发现中国相当多的酒店投资者、经营者及行业管理者基本浮于日常运营，而对酒店的核心资本价值并不十分关注，因而不仅大大制约了其战略思路的拓展，更进一步制约了其战术层面上实际运营的拓展。 

    毫无疑问，酒店是通过为客户提供以客房为载体的服务从而获利的服务型企业。作为经营者，其产品是客房及服务，其销售对象是住店客人，其获利来源是房费等服务性收费。但这并非酒店在资本层面上的本质意义。 

    从更深层次的资本角度看，酒店至少还有更有意义的两种经营价值： 

    其一，酒店能够通过客房服务积聚人气以达到提升商业地产价值，即酒店至少也还同时是一个商业地产经营者； 

    其二，酒店能够通过客房服务建立巨大客户资源以成为渠道商，从而以渠道的资本经营获利，即酒店更是一个良好的资本经营平台。 

    酒店作为一个地产经营者，比较好理解，我们也目睹了相当多的中国投资者在这方面的努力和成功。作为一种特殊业态的房地产，酒店的价值主要也来自地产界的经典名言：Location, location and location（地段，地段还是地段）。至于硬件（星标等）和软件（服务质量等），都建立在地段的基础之上。地段是酒店成功的必要条件，即没有好的地段，酒店一定不成功；地段也是酒店成功的充分条件，即只要有好地段，哪怕其它条件不具备，酒店也能成功。地段作为酒店成功的充分条件，对于消费者及单纯的酒店从业者而言，一定很不赞同，但这却是残酷的实情。大多数城市黄金地段有不少口碑并不十分好的酒店，但只要价格、服务不是太过于离谱，其财务帐表上的赢利并不比那些似乎很优秀的酒店差多少，实际上它挣的就是地段的钱。 

    从地产的角度看，地段是令投资保值增值的最重要因素，即使闲置荒废，其土地价值也在不断增长，这就是地产界 “圈地就是硬道理”的渊薮，中外皆然。至于在这块土地上经营什么，相对来说并非十分关键，而只是起锦上添花的作用。以上海为例，黄金地段的闲置土地或烂尾项目改造，前几年流行所谓的“小户型酒店式公寓”，而近两年来，随着宏观调控拉低了房价增长率，以及小户型问题的日益严重，开设小型经济型酒店已然成为主流，且出现相当多的大手笔的连锁收购，其背后都有海内外大地产商的影子。资本是最理性的，在房产销售日渐艰难的今日，在依然不断增值的土地上，辅以回报率稳定的酒店经营，确实是度过房地产寒冬、避免现金流风险、消化人力资源、积蓄力量、进退自如的好方式。 

    以经营拉动地价，这方面的典范就是麦当劳。麦当劳的主业究竟是什么？绝对不是快餐，而是地产，快餐只是拉动地产增值的一个工具而已，房地产收入占麦当劳收入的90％。麦当劳的全美万家店铺中，六成的房地产权属于麦当劳，另四成为租赁获得。而其在租赁房地的同时即严格约束土地所有者不得在租约内加上“逐年定期涨价”条款，从而框定成本，并在出租给加盟者时逐年加价，获取20-40%的差额；并对经营达到一定规模的加盟店按照营业额百分比收取“增值租金”，以此获得巨大利润，并以房地产为纽带严密控制加盟者的任何离心可能。